Bei der Durchsicht der Sitzungsunterlagen für die öffentliche Gemeinderatsitzung am 18. Nov. 2020 ist unter dem Tagesordnungspunkt 5 – Beratung und Beschlussfassung zur Vergabe des Grundstücks für das Mehrgenerationenprojekt – eine folgenschwere Festsetzung in der Bewertungsmatrix aufgefallen. Wie mit der Verwaltung besprochen, möchten wir diesen Punkt noch vor der öffentlichen Gemeinderatsitzung zur Abwägung und zur Klärung in Diskussion bringen.
In der Bewertungsmatrix kommen fünf Bewertungskriterien zur Anwendung. Die ersten 3 Kriterien gelten als harte Faktoren, bei denen diskrete Werte (Kaufpreis, Mieten) zugrunde liegen, die aus den Angeboten mit den angesetzten Bewertungsfaktoren gewichtet werden und 2 weiche Faktoren, bei denen es Ermessensspielräume in der Bewertung geben kann.
Bei der Verteilung der Gewichtungsfaktoren ist auffällig, dass die harten Faktoren sehr klein angesetzt sind und bei den weichen Faktoren sehr hohe Werte angenommen wurden. Das ist noch nicht schädlich, weil dem Gemeinderat in der Beurteilung des angebotenen Gesamtpakets Entscheidungsspielräume verbleiben. Folgenschwer ist allerdings, dass die angesetzten Werte sehr die Bewertung des Wohnbereiches begünstigen und den Kindergartenbereich sehr stark belasten.
Durch Mischkalkulation kann ein Anbieter das Angebot optimieren, in dem er den Mietpreis für den Kindergartenbereich nach oben setzt und gleichzeitig den Mietpreis für den Wohnbereich verringert. Er erreicht bei gleichem Einsatz und gleichzusetzenden Erfolgsaussichten eine bessere Bewertung. Außerdem verschafft er sich eine bessere Situation beim Vermarkten des Wohnbereiches. Eine Überhöhung der Mietpreise für den Kindergarten bliebe für ihn ohne Konsequenzen, da sich die Gemeinde in dieser Konstellation in einer Abhängigkeit befindet und somit höhere Mietpreise akzeptieren muss.
Dies würde bedeuten, dass der Kindergarten (die Gemeinde) über die Laufzeit der Mietbindung den Wohnungsbereich subventioniert. Da unter diesen Voraussetzungen alle Anbieter in gleicher Weise motiviert sein können, käme auf die Gemeinde eine sehr teure Kindergartenlösung zu.
Vor diesem Hintergrund müssten die Werte für den Kindergartenbereich höher und für den Wohnbereich niedriger angesetzt werden. Der Ansatz für die weichen Faktoren können weiterhin hoch angesetzt bleiben, um dem Gemeinderat Entscheidungsspielräume zu ermöglichen. Beim Kriterium Grundstückspreis wirkt sich die Gewichtung wechselseitig auf die zu kalkulierenden Mietpreise aus. Da Kaufpreis voll bei der Gemeinde verbleibt, aber die Auswirkungen auf die Mietpreise nur zum Teil bei der Gemeinde aufschlagen, sollte der Wert für dieses Kriterium ebenfalls angehoben werden.
Aus unserer Sicht wären folgende Abänderung der Matrix sinnvoll, welche wir nun zur Diskussion stellen:
Damit wird die Motivation zur Überhöhung der Mietpreise für den Kindergartenbereich genommen. Es überwiegen weiterhin die weichen Faktoren, was dem Gemeinderat Entscheidungsspielräume sichert.
Text: Hubert Kuderer
